What to Know
- La ordenanza permanente favorece el control de alquileres para áreas no incorporadas del condado de Los Ángeles.
- Los críticos dicen que las regulaciones pueden desalentar nuevas construcciones.
- Se espera que la ordenanza prohíba los desalojos de inquilinos sin causa justificada.
La Junta de Supervisores votó el martes por unanimidad avanzar en una ordenanza permanente de control de alquileres para áreas no incorporadas del condado de Los Ángeles.
La supervisora Kathryn Barger, que se había opuesto sistemáticamente a los controles de alquiler a favor de facilitar las regulaciones relacionadas con el desarrollo, votó de acuerdo con sus colegas.
“Siento que se ha hecho un compromiso'', dijo. “Cuando escucho las historias sobre los propietarios que aumentan (las rentas) en más del 100% ... creo que es un cambio injusto hacia las personas que pueden ser vulnerables”.
La supervisora Sheila Kuehl, que defendió la ordenanza propuesta, dijo que creía que aliviaría la falta de vivienda.
“Los problemas económicos son la razón número uno por la que las personas se quedan sin hogar”, dijo Kuehl. “Muchas personas se enfrentan a aumentos de renta astronómicos y no pueden pagar abogados para luchar contra ellos”.
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Kuehl dijo que esperaba que la medida del condado estimulara a más ciudades a intensificar sus propias regulaciones.
También está pendiente un proyecto de ley de estabilización de alquileres en todo el estado. La legislación fue aprobada por el Senado estatal durante la reunión de la junta del condado y tiene hasta el viernes para obtener la aprobación de la Asamblea.
Algunos opositores a la medida del condado instaron a la junta a esperar a ver qué pasa en Sacramento, argumentando que una ordenanza local sería redundante o confusa.
Kuehl respondió: “No piense que la ley estatal es un golpe para aprobar” y advirtió que “enjambres” de cabilderos están trabajando en oposición al Proyecto de Ley 1482 de la Asamblea.
El gobernador Gavin Newsom se mostró más optimista al alabar al Senado por votar a favor de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019.
“California está a las puertas de promulgar fuertes protecciones para inquilinos en todo el estado, salvaguardas que son críticas para combatir la crisis de vivienda y costo de vida de nuestro estado”, dijo Newsom en un comunicado.
La ordenanza del condado propuesta iría más allá al limitar las rentas que la propuesta estatal, que exige un límite de 5% más que el Índice de Precios al Consumidor, una medida de la inflación.
Un borrador de la ordenanza del condado todavía está en proceso, pero la moción de Kuehl anticipa un límite deslizante basado en el valor del IPC con un aumento máximo del 8%. El IPC de Los Ángeles es actualmente del 3,3%. Si la ordenanza estuviera vigente hoy, los aumentos de renta se limitarían a ese porcentaje.
El director del Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios, Joe Nicchitta, dijo que la nueva regulación “representaría una expansión extraordinaria de la red de seguridad”.
La supervisora Hilda Solís, coautora de la moción de control de alquileres, dijo que la ordenanza afectaría a unas 100,000 personas, que cubrirían sólo las áreas no incorporadas del condado.
El supervisor Mark Ridley-Thomas dijo que era una cuestión de justicia.
“Debemos ayudar a los inquilinos de muy bajos ingresos que corren el riesgo de perder su vivienda”, dijo. “¿Estoy interesado en un ataque completo contra los propietarios? Ese no es mi objetivo. Simplemente quiero que se haga justicia”.
Antes de la reunión de la junta, docenas de defensores del control de rentas se reunieron en los escalones fuera del Edificio de Administración Kenneth Hahn, uniéndose a Kuehl y alcaldes de Inglewood y Culver City para pedir control de rentas como una forma de abordar las desigualdades.
De pie frente a activistas con carteles con mensajes como “las necesidades de los inquilinos sobre la avaricia corporativa”, el alcalde de Inglewood, James T. Butts Jr., dijo que su ciudad tiene las rentas promedio más bajas en South Bay.
Sin embargo, como un nuevo estadio de la NFL ha impulsado la inversión en la ciudad, Butts dijo que algunos propietarios han presionado para aumentar los alquileres hasta en un 75%. En respuesta, Inglewood ha impuesto un límite de 5% en los aumentos anuales y Butts dijo que los funcionarios de la ciudad planean reducirlo al 3%.
Pero el alcalde dijo que entiende que los residentes a largo plazo que son dueños de sus hogares quieren cosechar los beneficios de la economía cambiante de la ciudad.
“Tenemos una gran empatía por nuestros propietarios que han esperado pacientemente”, dijo Butts. “Creemos que los propietarios deben recibir una tarifa justa en sus propiedades”.
El problema, según el alcalde, está en los inversores externos sin vínculos con la comunidad que han comprado propiedades a granel y esperan desalojar a los inquilinos para subir las tasas. Si no se controla, esa tendencia significará que los programas de trabajadores locales relacionados con el estadio terminarán beneficiando a los recién llegados en lugar de a los residentes de toda la vida, dijo Butts.
Al comienzo de la discusión de la junta, Barger, le preguntó a Nicchitta sobre la ordenanza y expresó escepticismo.
“Creo que el control de alquileres va a exacerbar el hecho de que no hay suficientes apartamentos”, dijo Barger, pidiendo una estrategia más específica para ayudar a las poblaciones de alto riesgo, como las personas mayores.
Pero Barger parecía estar influida por lo que escuchó durante los comentarios públicos.
Los opositores al control de alquileres permanecieron poco convencidos, señalando el fracaso de las regulaciones existentes para resolver el problema de la oferta de viviendas y la asequibilidad de la ciudad de Los Ángeles.
“El control de la renta no va a funcionar”, dijo David Kissinger, de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de South Bay, a la junta, señalando a los miles de personas que duermen en la calle en Los Ángeles con renta controlada. “El control del alquiler es la respuesta incorrecta a la pregunta correcta”.
Los críticos dicen que las regulaciones pueden desalentar nuevas construcciones y aumentar los alquileres en general, incluso cuando algunos inquilinos se beneficien.
“El control de la renta no resolverá nuestro problema de vivienda”, dijo Elizabeth de Carteret, de la Asociación Regional de Agentes de Bienes Raíces del Sur de California, advirtiendo a la junta que no castigue a los propietarios “únicos”. “Necesitamos más viviendas, no más regulación”.
Incluso aquellos que apoyan el control de rentas como una forma de proteger a los inquilinos dicen que los propietarios pueden esquivar las restricciones al convertir unidades en condominios para aprovechar las exenciones o realizar una venta de propietarios a usuarios, lo que en última instancia disminuye la oferta de viviendas de alquiler.
Otros cuestionaron la sabiduría de limitar los alquileres en áreas no incorporadas, mientras que los alquileres aumentan sin restricciones en las jurisdicciones vecinas.
Se espera que la ordenanza permita alquileres más altos para unidades de lujo de dos dormitorios o menos, exija que los propietarios registren unidades de alquiler y prohíba los desalojos sin causa, entre otras disposiciones. También tiene como objetivo permitir que los propietarios recuperen el costo de reparaciones importantes de capital, pero les prohíbe hacerlo a través de un aumento permanente de la renta.
La junta también solicitó a los empleados que exploren si el condado puede obligar a los propietarios a ofrecer asistencia de reubicación a los inquilinos con precios fuera de las unidades de alquiler no cubiertas por la ordenanza de estabilización de alquileres.
Los propietarios en áreas no incorporadas actualmente están sujetos a un límite anual de 3% en los aumentos de alquiler bajo una moratoria temporal impuesta por la junta en diciembre pasado.
