Tener una propiedad para muchos es sinónimo de un cochinito de ahorro. Sin embargo, esa alcancía puede ser usada, incluso si todavía se está pagando la hipoteca, con el fin de mejorar, reparar o hacer una ampliación para alquilar.
Cada vez más está creciendo la tendencia en el condado de Los Ángeles de ampliar una sección de las viviendas unifamiliares (conocidas como ADU), para transformar los garajes en pequeños apartamentos o unidades independientes.
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Logras estas mejoras a las propiedades es necesario contar con el financiamiento necesario que permita obtener los permisos, la planeación arquitectónica y la construcción.
Para algunas personas esto se ha convertido en una manera de solucionar la dificultad para encontrar viviendas accesibles en el condado de Los Ángeles.
USAR EL CAPITAL DE LA PROPIEDAD VS UNA LÍNEA DE CRÉDITO
Tener el dinero disponible para remodelar o ampliar una propiedad es el paso inicial.
Algunas opiniones en el sector financiero recomiendan usar el valor líquido de la propiedad de la hipoteca (equity) para usarlo como un préstamo con garantía hipotecaria.
“En promedio, el 48,59 % de las personas que buscan un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC en las 50 áreas metropolitanas más grandes del país citaron las mejoras en la vivienda como su razón principal”, explica un estudio de Lendingtree.
Con el boom del mercado inmobiliario muchas propiedades han incrementado su valor y por tanto tienen más capital ahorrado en equity, o lo que es lo mismo, la cantidad que vale la propiedad al momento, menos la cantidad de alguna hipoteca sobre ella.
“Ahora se están dando préstamos de hasta el 80% del valor de la propiedad. Por otro lado, los intereses de los préstamos están subiendo”, comentó Daniel Caldera, gerente de Premier Capital Investments.
Adicionalmente, el valor de la propiedad algunas personas lo destinan a consolidar la deuda, según el estudio de Lendingtree.
“Un promedio del 23,96 % de los propietarios consideró aprovechar el valor acumulado de su vivienda para ayudar a consolidar la deuda. Debido a que los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC a menudo tienen tasas más bajas que otros tipos de deuda, como la deuda de tarjeta de crédito, usar uno para pagar deudas de alto costo puede ayudar a los prestatarios a ahorrar dinero”, explica el estudio.
Caldera explica que él está usando el valor acumulado o equity para hacer la ampliación en su propiedad tipo ADU.
Sin embargo, antes de tomar la decisión de tomar un financiamiento HELOC hay que tener claras las condiciones de pago.
“Las HELOC suelen tener una tasa de interés variable que cambia en el tiempo, por lo que sus pagos no serían los mismos de mes a mes”, explica la Oficina de Protección al Consumidor en su página web.
“Si el valor de su vivienda cae de manera significativa, puede que el prestamista decida no permitirle un crédito adicional en virtud de su plan HELOC, por lo cual usted no tendría acceso a tanto dinero como habría pensado”, agrega.
Otra opción es pedir un crédito aparte, pero se hace más difícil para hacer remodelaciones o construcciones ADU. La otra opción es usar dinero en efectivo.
Bien sea la decisión financiera que se tome, el resultado de ampliar o remodelar la propiedad se traduce en una revalorización, y por tanto se incrementa su valor al momento que se decida vender.
CÓMO FABRICAR UN ADU EN UNA PROPIEDAD
Lo que antes se hacía de manera ilegal, el condado lo aprobó por ley para que las construcciones cuenten con todos los reglamentos y permisos de seguridad.
La escasez de viviendas accesibles en el condado de Los Ángeles ha empujado a muchas personas a hacer estas ampliaciones en sus propiedades, bien sea para alquilar o tener más espacio para sus familias.
Desde el 2021, la alcaldía de Los Ángeles ha acelerado la emisión de los permisos para poder fabricarlos de manera más rápida.
Los ADU son unidades externas que se fabrican en los espacios de los garajes de las casas.
El precio mínimo de una ampliación puede ir de $90,000 hasta más de $250,000, según comenta el arquitecto Luis Martínez, de la firma Studioo15 que se ha dedicado a trabajar varios proyectos ADU.
Los costos son bastante más accesibles si se comparan con el precio promedio de compra de una vivienda en el condado de Los Ángeles que oscila entre los $700,000 y $800,000.
Tanto Martínez como Caldera dicen que en todo el condado de Los Ángeles los propietarios están haciendo estas ampliaciones, pero destacan las ciudades de Norwalk, Downey, Santa Mónica, Pico Rivera y el oeste de Los Ángeles.
“La ventaja de los ADU es que le puedes sacar dinero a su casa al rentar ese espacio adicional, o completar para el pago mensual de la hipoteca. Es una inversión”, dijo Martínez.
Existen diferentes tipos de ADU, si tienes garaje que usar o hay que construir uno, estos se refieren a una adición más conversión, señala Martínez.
En algunos casos, cuando quitas el garaje de una vivienda unifamiliar puedes ampliar hasta 1,200 pies cuadrados para el ADU, explica el arquitecto.
Estas ampliaciones deben contar con su propia conexión eléctrica, agua, desagüe, calefacción. Son servicios independientes de la propiedad principal.
Uno de los detalles a tomar en cuenta es que un ADU podría incrementar los impuestos de la propiedad.
