El Ayuntamiento de Los Ángeles adoptó el miércoles una ordenanza destinada a evitar que los propietarios hostiguen a los inquilinos eliminando servicios, reteniendo reparaciones, negándose a aceptar pagos de alquiler o tomando otras represalias.
El Ayuntamiento de Los Ángeles adoptó el miércoles una ordenanza destinada a evitar que los propietarios hostiguen a los inquilinos eliminando servicios, reteniendo reparaciones, negándose a aceptar pagos de alquiler o tomando otras represalias.
La ordenanza se aprobó con una votación de 13-0, con dos miembros ausentes. Luego irá al alcalde Eric Garcetti para su aprobación.
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“Me complace que el Ayuntamiento haya aprobado la Ordenanza contra el acoso de inquilinos. Esto significa que por primera vez en Los Ángeles, la ley de la ciudad define y codifica las actividades de acoso ilegal, brindando una defensa afirmativa para los inquilinos en casos de desalojo cuando los propietarios participan en acciones que constituyen acoso al tiempo que fortalecen las sanciones civiles'', dijo el concejal Gil Cedillo, quien preside el Comité de Vivienda, dijo en un comunicado después de la votación.
“Durante estos tiempos difíciles, los inquilinos que luchan por llegar a fin de mes han sido más vulnerables a perder sus hogares. La ordenanza iniciada antes de la pandemia hará que las tácticas de intimidación de los propietarios y el comportamiento coercitivo sean ilegales '', dijo. “Los inquilinos de Los Ángeles necesitan una ordenanza fuerte contra el acoso para protegerlos del desplazamiento ilegal ''.
Definición de la ordenanza
La ordenanza ha estado en proceso desde el 2 de febrero de 2017, cuando el ex concejal José Huizar presentó una moción para que el Departamento de Vivienda e Inversión Comunitaria revise las ordenanzas contra el acoso de otras ciudades e informe sobre la posibilidad de adoptar una medida similar en Los Ángeles.
Después de un proceso de años, el borrador de la ordenanza fue revisado por el Ayuntamiento de Los Ángeles el 9 de junio, cuando los miembros del consejo votaron para fortalecer varios aspectos, incluso a través de una definición ampliada de acoso, y ordenaron a la Oficina del Fiscal de la Ciudad que incorporara las revisiones y devuelva la medida para su aprobación final.
Local
La ordenanza define el acoso de inquilinos de varias maneras, inluída:
- reducción o eliminación de servicios de vivienda, como estacionamiento;
- no realizar las reparaciones y el mantenimiento necesarios;
- abuso del derecho a acceder a una unidad de alquiler;
- amenaza a un inquilino con daño físico;
- tergiversar a un inquilino que debe desalojar la unidad;
- negarse a aceptar pagos de alquiler; e
- indagar sobre el estado migratorio de un inquilino.
El Ayuntamiento enmendó la definición para incluir tácticas como:
- obligar a un inquilino a desocupar con ofertas de pago;
- no realizar las reparaciones necesarias a tiempo como lo exigen las leyes federales, estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad;
- no minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, asbesto y otros materiales de construcción nocivos; e
- interferir con la comodidad, la paz o la tranquilidad de un inquilino.
Si bien la definición se amplió para incluir una gama más amplia de tácticas de acoso, los miembros del consejo también pusieron el listón más alto para lo que se clasifica como acoso de inquilinos, según lo propuesto por el concejal John Lee.
La definición incluye “la conducta consciente y deliberada de un propietario dirigida a un inquilino o inquilinos específicos que causa perjuicio o daño y que no tiene ningún propósito legal”.
La concejal Nithya Raman había propuesto bajar el listón de lo que calificaría como acoso de inquilinos con una enmienda que no se incorporó y definió el acoso como un propietario que participa en “la comisión consciente y deliberada de” los actos de acoso definidos.
Expresó su preocupación por la enmienda aprobada, diciendo que algunos propietarios eliminan legalmente las comodidades, como los espacios de estacionamiento, de los inquilinos como una táctica de acoso. David Michaelson, de la Oficina del Fiscal de la Ciudad, le dijo a Raman que dependería de un tribunal decidir si la intención era legal, incluso si las tácticas lo eran.
Protección para inquilinos
Según la ordenanza, si se produce un acoso, un inquilino que prevalezca en la corte puede recibir una compensación por daños, reembolsos del alquiler por la reducción de los servicios de vivienda y una compensación razonable por los honorarios del abogado. Un propietario también puede recibir una multa de hasta $5,000 si el inquilino es mayor de 65 años o está discapacitado.
Para problemas de reparación o mantenimiento, el inquilino debe proporcionar una notificación por escrito al propietario de la supuesta infracción antes de iniciar un procedimiento civil o un caso de reclamos menores.
Luego de la aprobación de la ordenanza el miércoles, Raman presentó una moción para instruir al Departamento de Inversiones Comunitarias y de Vivienda que informe en un año con datos y métricas que el Concejo Municipal puede usar para evaluar la efectividad de la ordenanza. Su moción, que fue apoyada por el presidente del consejo, Nury Martinez, también solicita un análisis comparativo de las ciudades de California para la aplicación de las ordenanzas contra el acoso.
La Oficina del Fiscal de la Ciudad también recibiría instrucciones de informar sobre un programa recomendado para hacer cumplir la ordenanza, incluidos los puestos de personal permanente para supervisar y hacer cumplir la ordenanza.
“En última instancia, no se puede determinar que esta ordenanza es un éxito hasta que realmente demuestre ser efectiva para proteger a los inquilinos, especialmente a los inquilinos de los segmentos más vulnerables de nuestras comunidades '', dijo Raman.
“Tenemos la obligación de garantizar que su propósito se lleve a cabo en todo Los Ángeles”.
La Alianza de Californianos para el Empoderamiento de la Comunidad (ACCE) solicitó que se fortaleciera la ordenanza al convertir el acoso de inquilinos en un delito menor, que el Concejo Municipal agregó al borrador de la ordenanza el 9 de junio.
De acuerdo con esa enmienda, será un delito menor “ intentar interferir con el disfrute, uso, posesión u ocupación pacífica de cualquier local por parte del arrendatario legal o arrendatario de dicho local, ya sea por amenaza, fraude, intimidación, coacción, coacción o por el mantenimiento o la tolerancia de una molestia pública, o cortando la calefacción, la luz, el agua, el combustible o la comunicación gratuita por parte de cualquier persona por correo, teléfono o de otra manera, o restringiendo el comercio o los comerciantes desde o hacia cualquiera de dichos inquilinos”.
El grupo también buscó fondos para implementar la ley y una disposición que permitiría a los inquilinos regresar a la unidad y pagar la misma cantidad de alquiler si un juez determina que un desalojo ocurrió por acoso.
Los miembros del consejo enmendaron la ordenanza para obligar a las unidades de alquiler protegidas por la Ordenanza de estabilización de alquileres a alquilarse al alquiler legal vigente en el momento de la terminación más reciente del arrendamiento si se determina que el propietario ha desocupado la unidad por acoso.
Raman dijo a los miembros del consejo antes de la votación que la enmienda es una de las que más le enorgullecen, ya que “elimina el incentivo para que los propietarios se involucren en este tipo de comportamiento en primer lugar”
“Realmente quiero dejar claro hoy, mientras hablamos de este tema, a quién ayudará esta ordenanza '', dijo Raman. “Cuanto más vulnerable es el inquilino, más probabilidades hay de que se vea afectado por el acoso y de ser desplazado por el acoso”.
Agregó que las personas de grupos minoritarios, los inquilinos de bajos ingresos, las mujeres y las familias con niños se ven afectadas de manera desproporcionada por el acoso de los inquilinos.
Oposición en ambos lados
ACCE le había pedido al Concejo Municipal que agregara enmiendas para garantizar el cumplimiento de la ordenanza, incluida la obligación de los propietarios a pagar los honorarios legales del inquilino. ACCE argumentó sin éxito que la parte de la medida que dice que un inquilino que prevalece en la corte “puede” recibir honorarios de abogado `` es una laguna crucial que puede ser la diferencia entre obtener acceso a abogados para estos inquilinos de acoso ''.
“Tenemos que cerrar esta laguna, la ley tiene que ser clara'', dijo un representante de ACCE a principios de este mes. “Tal como está vigente la ordenanza, la carga de la prueba recae en el inquilino para probar el acoso. Queremos cambiar este lenguaje para que la carga de la prueba recaiga en el propietario para demostrar que no están acosando a los inquilinos ''.
Varias personas convocaron una reunión del Comité de Vivienda el 14 de abril y reuniones del Concejo Municipal antes de la votación para contar historias de acoso por parte de sus propietarios, incluida una mujer que dijo que su propietario intentó expulsar a los inquilinos quitando todo el techo.
Los propietarios también llamaron para oponerse a la ordenanza, y algunos dijeron que el acoso de los inquilinos es exagerado y otros dijeron que los propietarios también necesitan protección contra el acoso de los inquilinos.
“Para la comunidad de propietarios, permítanme decir que estamos hablando de valores atípicos, estamos hablando del pequeño porcentaje de propietarios despreciables, depredadores ... No la comunidad de propietarios o proveedores de vivienda y proveedores de viviendas ... Estos son valores atípicos”, dijo Cedillo durante la discusión del Comité de Vivienda sobre la ordenanza.
“El tipo de casos atroces que nos trajeron hoy fue más allá de las anécdotas. El tipo de experiencias e informes que recibimos en nuestra oficina van más allá de las anécdotas, y esos son los valores atípicos de los que estamos tratando de proteger a los inquilinos'', dijo.
