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CNBC: Joven gana $431,000 al año por sus alquileres y este es su secreto para invertir

Michael Albaum apenas tiene 32 años y posee 61 propiedades inmobiliarias que le dejan un jugoso ingreso pasivo, mientras vive en una camioneta recorriendo EEUU.

Michael Albaum/CNBC

Siempre le digo a la gente que los bienes raíces tienen el potencial de ser una gran inversión. Pero empezar puede ser desalentador.

Como inversionista de bienes raíces durante ocho años, descubrí que la clave es dar pequeños pasos. Cuando comencé a invertir por primera vez a los 23 años, me fijé una meta modesta de ganar un poco de dinero extra además de mi salario de ingeniería con una o dos propiedades de alquiler.

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Hoy, soy dueño de 61 unidades de alquiler que el año pasado recaudaron $431,000 en ingresos por renta. También soy entrenador de bienes raíces en Roofstock Academy.

La mayoría de las veces trabajo en una camioneta convertida en la que vivimos mi esposa y yo. Cuando no estamos viajando por EEUU en nuestra camioneta, nos quedamos en nuestra casa dúplex de California.

Después de pagar mis hipotecas, impuestos sobre la propiedad, administración de la propiedad y tarifas de mantenimiento, gano alrededor de $ 6,000 por mes en ingresos pasivos de mi cartera de bienes raíces.

Desde 2019, he estado invirtiendo ese dinero en un proyecto de reurbanización que está convirtiendo ocho unidades en 17 y viviendo de mi salario de asesor de tiempo completo.

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CÓMO COMPRÉ MI PRIMERA PROPIEDAD INMOBILIARIA

En 2013, apenas egresé de la universidad, trabajé como ingeniero de protección contra incendios y gané $73,000 al año.

Ahorrar para una propiedad de inversión era un objetivo mío, por lo que vivía muy por debajo de mis posibilidades. Pagué $800 por mes para alquilar un apartamento con compañeros de cuarto.

Mi empleador cubrió gastos esenciales como las facturas de mi automóvil y teléfono celular, lo que me permitió ahorrar aún más cada mes.

En 2014, usé $40,000 que había ahorrado en efectivo y vendí $20,000 en acciones para hacer mi primera compra de bienes raíces: una casa unifamiliar de $295,000 en el sur de California. También pedí un préstamo a un miembro de la familia por el costo restante, por lo que no tuve que pedir prestado al banco.

La casa estuvo vacía durante dos meses antes de que la alquilara, pero no necesitaba ninguna renovación. El alquiler mensual de $1,810 de mi inquilino me permitió cubrir los pagos mensuales del préstamo de la casa más los gastos operativos de administrarla.

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HACER CRECER MI CARTERA DE BIENES RAÍCES

Para 2016, era dueño de tres casas. Financié mi segunda compra a través de un préstamo bancario tradicional y compré la tercera con un préstamo de $250,000 de un familiar a una tasa fija del 4% a 30 años.

Gané $51,404 ese año en ingresos brutos por alquiler de las tres propiedades, y aunque la mayor parte de ese dinero se destinó a cubrir los costos de hipoteca, mantenimiento y administración de la propiedad, también pude llevarme a casa alrededor de $1,800 por mes.

En 2017, decidí aumentar mis ahorros para comprar bienes inmuebles adicionales. Encontré un apartamento aún más barato para compartir con mis compañeros de cuarto e invertí esos ahorros más el dinero que ganaba con los bienes raíces en la bolsa de valores y en mis cuentas de inversión.

En menos de un mes han ocurrido cuatro robos a viviendas en el área de Diamond Bar.

Cuando me enteré de cuánto más podía llegar cada dólar en los mercados oportunos, donde el flujo de efectivo era alto y los precios de compra eran bajos, comencé a buscar fuera de California. Compré las propiedades de unidades múltiples más baratas que pude encontrar en el Medio Oeste, principalmente Ohio y Kentucky, y las arreglé.

Para hacer esto desde lejos, establecí relaciones con agentes y profesionales de administración de propiedades en esos mercados, por lo que sabía que tendría un equipo en el terreno para identificar las mejores propiedades y cuidar de mis inquilinos.

Trabajo con pequeñas empresas de administración familiar, cuyas tarifas cuestan un promedio del 7% de mi renta bruta por propiedad, pero pueden llegar hasta el 20%.

CÓMO EMPEZAR A INVERTIR EN PROPIEDADES

Me siento muy afortunado de tener un trabajo normal de 9 a 5 como asesor desde mi camioneta y explorar nuevas partes del país, al mismo tiempo que obtengo ingresos pasivos a través de mis inversiones inmobiliarias.

Creo que si ahorra suficiente dinero y busca en los lugares correctos, puede obtener una ventaja invirtiendo en bienes raíces, incluso en una era de precios de las viviendas altísimos.

Aquí está mi mejor consejo:

1. Comience poco a poco con una estrategia bien investigada

Mi estrategia de inversión es conocida como el método BRRRR (por sus siglas en inglés): comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir.

Compro casas en mercados donde las unidades se alquilan por mucho más que su pago hipotecario mensual. Las arreglo, luego las alquilo para cubrir el costo de la casa y para invertir en otras propiedades.

Para saber qué estrategia funciona mejor para ti, te recomiendo que investigues los conceptos básicos. Hay tantos recursos disponibles, desde podcasts (incluido el mío, The Remote Real Estate Investor) hasta cursos en línea.

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También puede comunicarse con otros inversores en foros como BiggerPockets, donde se popularizó el método BRRRR, para conocer sus estrategias.

Mucha gente también se pregunta cómo deberían ser sus objetivos de retorno de la inversión. Siempre digo que la gente debería comparar los rendimientos totales que pueden obtener en bienes raíces (calcule esto sumando el flujo de efectivo, la apreciación, los pagos de préstamos y los beneficios fiscales) con los rendimientos que podrían obtener en otros vehículos de inversión.

Elija un número que funcione para usted. Y lo más importante, no te compares con nadie más.

2. Con mi método, el objetivo es hacer el menor trabajo posible

Compro algo cuando parece fácil y sé que la propiedad no requerirá demasiado trabajo para subcontratar a una empresa de administración.

Incluso si esto significa menores márgenes de ganancia por adelantado, esto me permite simplificar mi vida y utilizar la mayor parte de mi cartera de bienes raíces como un flujo de ingresos pasivo. Usted hace el trabajo una vez para comprar y arreglar la casa, y luego puede cosechar las recompensas mientras sea dueño de la propiedad.

El principal objetivo de mi cartera inmobiliaria es llegar a ser 100% independiente financieramente, o cubrir todos mis gastos sin trabajar, incluso teniendo en cuenta los gastos futuros.

El precio para rentar una casa ha subido dramáticamente en el último año en el sur de California.

3. No necesita una renovación completa para aumentar el valor de la propiedad

Hay dos formas de aumentar el valor de sus propiedades: maximizar los rendimientos o las ganancias, o minimizar los gastos.

Hasta ahora, he gastado alrededor de $2.5 millones en renovaciones en mi cartera y he tratado de hacer que cada dólar cuente. El simple hecho de agregar mejoras como salas de lavandería y electrodomésticos de acero inoxidable a las propiedades listas para alquilar puede ayudar a aumentar el valor de alquiler de una propiedad.

Comprar en mercados oportunos, o lugares donde se espera que el valor de las casas aumente con el tiempo, y hacer pequeños ajustes a esas propiedades también puede aumentar el valor a largo plazo de sus compras.

4. Apóyate en profesionales inmobiliarios locales

Siempre trabajo con empresas locales de administración de propiedades familiares en los mercados en los que invierto.

Esto me permitió construir una cartera en el Medio Oeste mientras vivía en California, y ahora me permite viajar mientras genero ingresos a través de mis propiedades. Puedo ver casas a través de FaceTime con mi agente, confiar en un contratista de confianza para las renovaciones y dejar que el administrador de mi propiedad busque inquilinos responsables.

Utilice plataformas en línea como All Property Management para conectarse con expertos sobre el terreno en su mercado objetivo y busque recomendaciones de sus pares y de su red.

Michael Albaum es inversionista de bienes raíces y entrenador principal de Roofstock Academy. Síguelo en Twitter @MichaelAlbaum.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés por Michael Albaum, para nuestra cadena hermana CNBC.com. Para más de CNBC entra aquí

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