Lo que debes saber
- Las ganancias de la venta de viviendas pueden estar sujetas a ganancias de capital, gravadas al 0%, 15% o 20% en 2021, según los ingresos.
- Puede excluir ganancias de hasta $250,000 si es soltero, mientras que los propietarios casados pueden restar hasta $500,000.
- Sin embargo, con valores de propiedad en alza, algunos vendedores pueden estar por encima de esos umbrales.
Si recientemente obtuvo una ganancia vendiendo su casa, es posible que tenga una sorpresa costosa en esta temporada de presentación de impuestos: impuestos sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias inesperadas.
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En 2021, el vendedor de vivienda promedio de EEUU obtuvo una ganancia de $94,092, un 71 % más que los $55,000 de hace dos años, según ATTOM, una base de datos de propiedades a nivel nacional.
Si bien las ganancias de muchos vendedores caen por debajo de los umbrales de ganancias de capital para las viviendas principales, otros pueden verse afectados por una factura inesperada, en particular los dueños de propiedades desde hace mucho tiempo, dicen los expertos.
Las ganancias de la venta de viviendas se consideran ganancias de capital, gravadas a tasas federales del 0 %, 15 % o 20 % en 2021, según el ingreso imponible.
El IRS ofrece una cancelación para los propietarios de viviendas, lo que permite que los contribuyentes solteros excluyan hasta $250,000 de ganancias y las parejas casadas que presentan declaraciones juntas pueden restar hasta $500,000.
Pero estos umbrales no han cambiado desde 1997, y los precios medios de venta de viviendas se han más que duplicado en las últimas dos décadas, lo que afecta a muchos propietarios a largo plazo.
"Ahora se ha convertido en una gran parte de la conversación", dijo John Schultz, contador público certificado y socio de Genske, Mulder & Company en Ontario, California.
Si bien la exención puede ser significativa para algunos propietarios, existen pautas estrictas para calificar. Los vendedores deben poseer y utilizar la vivienda como su residencia principal durante dos de los cinco años anteriores a la venta.
"Pero los dos años no tienen que ser consecutivos", dijo Mary Geong, una CPA con sede en Piedmont, California y agente inscrita en la firma a su nombre.
Alguien que posee dos casas puede dividir el tiempo entre las propiedades, y si su tiempo acumulativo viviendo en un lugar es igual a dos años, puede calificar.
Además, alguien puede convertir una propiedad de alquiler en una residencia principal durante dos años para una exclusión parcial. En ese caso, la cancelación se basa en el porcentaje de tiempo que pasaron viviendo allí, explicó.
Por ejemplo, si un contribuyente soltero posee una propiedad de alquiler durante 10 años y vive allí durante dos, puede ser elegible para el 20% de la exclusión de $250,000 o $50,000.
"Pero se necesita un buen mantenimiento de registros", agregó Geong.
AGREGAR MEJORAS EN LA VIVIENDA SEGÚN EL IRS
Si los propietarios exceden las exenciones y deben impuestos, pueden reducir las ganancias agregando ciertas mejoras a la vivienda al precio de compra original, lo que se conoce como base, explicó Schultz.
Por ejemplo, las ampliaciones de viviendas, los patios, el paisajismo, las piscinas, los nuevos sistemas y más pueden calificar como mejoras, según el IRS.
Sin embargo, las reparaciones en curso y los gastos de mantenimiento que no agreguen valor ni prolonguen la vida útil de la vivienda, como pintar o reparar fugas, no contarán.
Por supuesto, los propietarios deben mostrar pruebas de las mejoras, lo que puede ser difícil después de muchos años. Sin embargo, si alguien perdió los recibos, puede haber otros métodos.
"El historial de impuestos a la propiedad puede ayudarlo a volver atrás y recalcular parte de eso", señaló Schultz, explicando cómo las estimaciones razonables pueden ser aceptables.
Los propietarios de viviendas también pueden aumentar la base agregando ciertos costos de cierre, como el título, los honorarios legales o de agrimensura, junto con el seguro de título.
CONSECUENCIAS FISCALES FURTIVAS
También existe la posibilidad de otras consecuencias fiscales al vender una casa con una gran ganancia.
Por ejemplo, aumentar el ingreso bruto ajustado puede afectar la elegibilidad para los subsidios del seguro de salud y puede requerir que alguien pague los créditos de primas en el momento de la declaración de impuestos.
Y el aumento de los ingresos de los jubilados puede generar pagos futuros más altos para las primas de la Parte B y la Parte D de Medicare.
"Si está vendiendo algún activo de importancia, debería hablar con algún tipo de asesor", dijo Schultz.
Un asesor financiero o profesional de impuestos puede proyectar posibles resultados dependiendo de la situación completa de alguien para ayudarlo a elegir el mejor movimiento.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés (Made a Profit Selling Your Home? Here's How to Avoid a Tax Bomb This Filing Season) por Kate Dore para nuestra cadena hermana CNBC.com. Para más de CNBC entra aquí.
